Wyprowadzę się z domu!, krzyczy nastolatek podczas kłótni z rodzicami. Potomek stwierdza, że jak tylko skończy osiemnaście lat, opuści dom rodzinny, by we własnych czterech ścianach robić co mu się żywnie podoba. Droga wolna, odpowiadają rodzice. I wszystko byłoby jasne gdyby nie fakt, że zdobycie własnego mieszkania wcale nie jest takie proste.
Bo rynek mieszkaniowy zmiennym jest
Początek dwudziestego pierwszego wieku okazał się rajem dla osób posiadających zdolność kredytową bądź pewne oszczędności. A wszystko to za sprawą nagłego boomu mieszkaniowego, który w bardzo krótkim czasie podniósł wartość nieruchomości o blisko sto procent. Niespełna półtorej dekady temu na warszawskich Kabatach, czyli w miejscu dość na tamte czasy prestiżowym, można było kupić nowe, trzypokojowe mieszkanie za 250 – 300 tysięcy złotych. W tańszych rejonach warszawskiej Pragi natomiast starą kawalerkę dało się znaleźć już za… 70 tysięcy. Dość wspomnieć, że dziś nowe mieszkania na Ursynowie to koszt rzędu 450 – 600 tysięcy złotych, oczywiście uogólniając. A to i tak znacznie taniej niż siedem czy osiem lat temu. Po okresie nagłego boomu, gdy ceny nieruchomości skoczyły w górę o 100 procent w przeciągu dwóch lat i pozostały na stałym poziomie przez kilka kolejnych, nadszedł kryzys, a wraz z nim spadek wartości lokali. Ceny zatrzymały się już jednak na poziomie znacznie wyższym niż ten, który pamiętamy z pierwszych lat XXI wieku.
Tak więc ten, kto miał sposobność kupić mieszkanie kilkanaście lat temu, w przeciągu kilkudziesięciu miesięcy mógł z powodzeniem sprzedać je za dwukrotność ceny zakupu. Spopularyzował się też najem, chętnie więc kupowano osobne cztery kąty z zamiarem wynajmowania ich obcym ludziom, pokrywającym tym samym (często z nawiązką) koszty kredytu mieszkaniowego lub dającym przypływ żywej gotówki wprost do kieszeni. W ciągu tych paru lat wiele osób dorobiło się całkiem przyjemnych kwot, umożliwiających znaczne poprawienie warunków mieszkaniowych oraz zabezpieczenie przyszłości swoich pociech, jako że wynajmowane mieszkania przeznaczone były nieraz docelowo właśnie dla potomstwa.
Trudne decyzje w trudniejszych czasach
To se ne vrati, można rzec. Jest raczej mało prawdopodobne, aby złote czasy tanich mieszkań i łatwo dostępnych kredytów mieszkaniowych miały powrócić. Ta sytuacja miała zresztą również ciemną stronę. Rozdawane masowo pożyczki na zakup własnego lokum pozwoliły spełnić wiele snów, ale równie dużo ludzi doprowadziły na skraj bankructwa konsumenckiego. Nie każdy kupował z umiarem, zaciągając kredyty przerastające własne możliwości. Przesadny optymizm jest wszak najlepszą drogą, by domowy budżet rozrysowany na papierze zaczął się odrywać od rzeczywistości.
Dziś o kredyt jest znacznie trudniej, a warunki otrzymania pożyczki stają się z roku na rok bardziej restrykcyjne. Tymczasem ceny mieszkań w ostatnich latach wydają się powoli rosnąć, choć eksperci są podzieleni co do ich przyszłości. Z jednej strony rynek może się nasycić, a ludzi nie będzie stać na kupowanie droższych lokali z racji coraz większych kosztów życia, co zmusi deweloperów do obniżania cen. Z drugiej strony, wzrost cen nieruchomości jest związany z wychodzeniem z recesji, z którą nadal boryka się rynek europejski. Wydaje się jednak, że niezależnie w którą stronę pójdą ceny nieruchomości, skoki nie powinny być szokujące.
Nie można przejść obojętnie wobec faktu, że jednym z pomysłów na życie, nad którym większości z nas przyjdzie w pewnym momencie się pochylić, jest podjęcie decyzji odnośnie dalszego miejsca zamieszkania. Dzisiejsza sytuacja na rynku mieszkaniowym jest pokłosiem fluktuacji średnich cen, jakie miały miejsce przez ostatnie półtorej dekady. W tych rozmyślaniach przydatna będzie analiza SWOT, czyli dokładne rozważenie wszystkich za, przeciw, szans oraz zagrożeń związanych z podjętą decyzją. Pomysł Na Życie postara się pomóc w dokonaniu wyboru przybliżając zagadnienia, z którymi przyjdzie się zmierzyć przed dokonaniem zakupu.
Kto kupuje mieszkanie?
Trudno w jakikolwiek sposób uogólnić przyszłych nabywców mieszkań. W zasadzie przecież tylu, ilu ludzi, tyle jest indywidualnych sytuacji determinujących dalsze wybory. Czasem, w związku z różnymi zawirowaniami życiowymi, decyzję o kupnie mieszkania odkładamy do wieku trzydziestu czy czterdziestu lat. Nic dziwnego. Nie muszą się martwić ci, którzy otrzymają mieszkanie w prezencie od rodziny. Niewielki dylemat mają też osoby zarabiające dostatecznie dużo, by pozwolić sobie na pokaźny kredyt i niezbyt odczuć jego obciążenie. Problemu nie mają też tacy, którym w życiu z pomocą pospieszyła mała fortuna – niezależnie, czy to w drodze spadku, oszczędności po latach harówki czy gestu wujka z Ameryki. Duża część osób między dwudziestym a trzydziestym rokiem życia mieszka jednak albo z rodziną, albo wynajmuje mieszkanie od kogoś, wspomagając zarazem zasobność portfela gospodarza. To ich właśnie czeka najtrudniejsza decyzja odnośnie kupna lokum na przyszłość. Nie mogą liczyć na znaczącą pomoc ze strony rodziny, zdani są jedynie na subiektywny osąd swej sytuacji materialnej. To właśnie im postaramy się ulżyć trochę w cierpieniach i usystematyzować kwestie, z którymi przyjdzie się zmierzyć przy wyborze mieszkania.
Dylematy nabywcy
Niezależnie od tego, jakie kto ma pomysły na życie, w pewnym momencie musi odpowiedzieć sobie na jedno, bardzo ważne pytanie – gdzie mieszkać? Jest to wybór, przed którym stają ludzie w różnym wieku i stadium stabilizacji życiowej. W przypadku większości osób jest to nie lada dylemat zwłaszcza wtedy, gdy wiąże się z odsunięciem w czasie innych życiowych planów. Czy kupić mieszkanie na kredyt i pozostać przy pracy na etacie ale związać się tym samym umową kredytową na wiele lat? Czy odłożyć w czasie zakup, wynajmować cztery kąty u kogoś albo mieszkać z rodzicami czy teściami ale zainwestować we własny biznes? A co, jeśli biznes się nie uda? Wtedy stracimy pieniądze, zostaniemy bez firmy i mieszkania. A jeśli kupimy mieszkanie ale nie uda nam się drugi raz zebrać kapitału na rozruch wymarzonego interesu albo minie kilka lat i przepadnie moment, który dawał szansę na sukces?
Kupienie mieszkania na kredyt bezsprzecznie jest transakcją wiążącą. Wprowadza element niepokoju o stabilność zatrudnienia, możliwość spłaty raty, usuwa pewną możliwość podejmowania spontanicznych decyzji. Wiadomo, bez obciążenia (bardzo) dużym kredytem możemy częściej pozwolić sobie na podjęcie ryzyka zmiany pracy czy nawet emigrację zarobkową. Rzecz jasna, jeśli nie mamy innych zobowiązań, na przykład w postaci rodziny. Jak już zostało wspomniane, każda sytuacja życiowa jest indywidualna i wymaga indywidualnego przeanalizowania.
Bank nie daje za darmo
Banki nie są instytucjami charytatywnymi. To truizm, lecz przy wyborze pożyczki zdajemy się o tym zapominać. Czyste i przestronne wnętrza instytucji finansowych, pachnące kawą, którą jesteśmy częstowani, uśmiechnięci i schludnie ubrani konsultanci… wszystko to doskonale spełnia swe zadanie, zdobywając nasze zaufanie. Naiwnie więc wierzymy, że ich propozycje są najlepsze i ustalane dla naszego dobra. Na każdym kroku będziemy więc słyszeć o doskonałych warunkach kredytowych, kuszących promocjach i okazji, jakiej nie możemy przegapić. Nie dziwne. Ci ludzie przecież też chcą zarobić!
Warto więc z dystansem podchodzić do tego, co nam mówią konsultanci. Choć zdecydowana większość z nich nikogo w błąd nie wprowadza to, nie pytani, chętnie przemilczą niektóre kwestie, jakie mogłyby zaważyć o wyborze (a raczej jego braku) właśnie ich oferty. A różne banki mają do dyspozycji cały wachlarz opłat i obostrzeń, o których nawet nie wiemy i dowiadujemy się w czasie procesu ubiegania się o pożyczkę. Gdy więc trafimy na kuszącą promocję, nie bójmy się pytać, niezależnie jak banalne by to były pytania. Nieraz jest tak, że dla utrzymania korzystnej oferty będziemy musieli spełnić szereg warunków (na przykład wpływy w określonej wysokości na dane konto), a gdy już przy spłacaniu rat raz powinie nam się noga, marża wzrośnie karnie do poziomu sprzed promocji, ciągnąc zarazem wysokość raty w górę. Warto więc dopytać o wszelkie obostrzenia, prowizje, ubezpieczenia kredytu czy ubezpieczenia niskiego wkładu (np. gdy wkład własny jest niższy niż 20 procent wartości kredytu, do czasu spłacenia różnicy nasza rata może być podwyższona o karne procenty).
Dobry czas na kupno mieszkania
Za tym, by interesować się zakupem lokum akurat teraz, przemawia kilka kwestii. Po pierwsze, stopy procentowe są najniższe w historii. Choć nie jest to coś, z czego cieszą się posiadacze lokat, to dla pożyczkobiorców jest to bardzo korzystna sytuacja. Z pewnością stopy prędzej czy później wzrosną, a co za tym idzie podniesie się wysokość raty, ale nie stanie się to zapewne gwałtownie. Na razie więc spokojnie możemy delektować się dość niskimi ratami. Po drugie, ceny mieszkań nadal nie są bardzo wysokie. Trudno przewidzieć, jak zachowa się rynek gdy zakończy się okres recesji. Możliwe jednak, że wartości nieruchomości pójdą przynajmniej trochę w górę. Po trzecie, limity wkładu własnego dla otrzymania kredytu są systematycznie podnoszone. Do grudnia zeszłego roku było to 5%, obecnie potrzebne jest 10%, a docelowo ma być to 20% wartości kredytu. Warto pamiętać, że do kwoty branej na zakup mieszkania może być doliczona prowizja za udzielenie kredytu, np. 10 tysięcy zł. Dla zobrazowania: przy zakupie mieszkania za 200 tysięcy, 10 procent tej kwoty czyli minimalny wkład własny to 20 tysięcy zł. Jeśli jednak doliczymy 10 tysięcy zł prowizji, które zostanie w ten kredyt wciągnięte, to dla osiągnięcia 10% wkładu własnego będziemy potrzebować już 21 tysięcy zł. Różnica niby niewielka, ale może przesądzić o otrzymaniu kredytu. W tym też przypadku kwota, od której nasz kredyt byłby zwolniony z ubezpieczenia niskiego wkładu, to 42 tysiące, a nie 40 tysięcy złotych wkładu własnego. Uogólniając oczywiście, gdyż jak wspomnieliśmy, różne banki stosują różne kruczki mające na celu… no cóż, zarobek na często zbyt pochopnych decyzjach klienta.
Pamiętać należy też o programie Mieszkanie Dla Młodych. Jest to program, w ramach którego państwo dofinansowuje zakup nieruchomości. Przez kilka lat otrzymujemy dopłaty do kolejnych rat, by po określonym okresie zacząć spłacać je już w całości samemu. W całościowym rozrachunku można oszczędzić kilkadziesiąt tysięcy złotych. Oczywiście, MDM jest objęty szeregiem uwarunkowań, które można znaleźć chociażby na stronie programu. Główne zastrzeżenia wśród nabywców budzą obostrzenia dotyczące ceny za metr kwadratowy. Nie mogą one być zbyt wysokie, co eliminuje często bardziej atrakcyjne lokalizacje lub nowsze budownictwo.
Mieszkanie kupuj z głową
Jest parę maksym, z którymi można wiązać tak poważny krok jakim jest zakup nowego mieszkania, a najważniejsze to umiejętne znalezienie złotego środka między nimi.
Mierz siły na zamiary. Jeśli jesteś sam czy sama i zarabiasz średnią krajową, to nie porywaj się na wielkie mieszkanie w modnej lokalizacji. Abstrahując od wysokości zdolności kredytowej, kupowanie czegoś na co nas nie stać to najprostsza droga, żeby za chwilę brać pożyczki gotówkowe, by móc terminowo spłacać kredyt wcześniej zaciągnięty. A potem kolejne, by spłacać te wcześniejsze. Nazywa się to spiralą zadłużenia i świat napatrzył się już na takie sytuacje. A lichwiarskich parabanków, czekających na zdesperowane ofiary, jest na rynku pełno.
Życie jest nieprzewidywalne. Przemyśl plan zapasowy. Nawet jeśli czujesz się bezpiecznie w swojej pracy czy prowadzonym interesie to weź pod uwagę, że różnie bywa i za rok możesz zostać bez dochodów. Zastanów się, jakie kroki podjąć w takim przypadku. Czy masz alternatywę do zamieszkania, czy mieszkanie ze względu na wielkość i lokalizację będzie łatwo wynająć i za jaką cenę, czy pokryłaby ona wartość kredytu i innych opłat z nim związanych, czy wykształcenie oraz doświadczenie Twoje i partnera rokuje na szybkie znalezienie nowego miejsca pracy, czy masz oszczędności. Wiadomo, mało kto będzie w na tyle komfortowej sytuacji, aby mieć w zapasie drugie lokum, dodatkową posadę oraz pokaźną rezerwę finansową. Czasem trzeba zaryzykować. Warto więc przemyśleć alternatywy na czarną godzinę, bo spotkania z windykatorami bankowymi z pewnością nie należą do najprzyjemniejszych.
Do raty kredytu dolicz czynsz, prąd, gaz, wodę, telefon komórkowy, internet czy kablówkę. Dopiero wtedy otrzymasz realne koszty utrzymania mieszkania. Jeśli o tym zapomnisz, możesz mieć przykrą niespodziankę już w pierwszym miesiącu mieszkania w nowej lokalizacji. A przecież mogą być to kwoty równie wysokie, co sama rata kredytu, potężnie obciążające zaskoczony, domowy budżet.
Zapomnij, że jakoś to będzie. To fajna dewiza życiowa, romantyczna i optymistyczna, niemniej jednak zbędnie ryzykowna w przypadku inwestowania kilkuset tysięcy złotych. Usiądź z długopisem i kartką papieru, postaraj się zsumować wszystkie wydatki związane nie tylko z kredytem ale i z samym mieszkaniem, ewentualnym remontem, wykończeniem, a także aktem notarialnym. Kwota orientacyjna pozwoli mieć ogólny pogląd, z czym będziesz mieć do czynienia. Zaoszczędzi Ci też dużo czasu i nerwów w kolejnych miesiącach podczas szukania i kupowania mieszkania, który to okres i tak będzie bardzo intensywny.
Pożyczasz 100 tysięcy, oddajesz 200 tysięcy. No, może nie aż tyle, ale prawda jest taka, że kupując mieszkanie i biorąc kredyt na 30 lat, oddajesz bankowi prawie dwukrotność pożyczanej sumy. Oswój się z tym. Nie, nie przeskoczysz tego. Tak, mruczysz teraz niecenzuralne słowa pod nosem. Trudno. Jeśli chcesz lub musisz brać kredyt na jakąś nieruchomość, musisz się z tym liczyć.
Remont generalny to 1000 zł z metra. Minimum. Nawet 2000 zł, jeśli chce się mieć mieszkanie wykończone w wysokim standardzie z materiałów bardzo dobrej jakości. W bardzo oszczędnym planowaniu remontu, przy własnoręcznym wykonaniu niektórych montaży może się udać zejść poniżej tysiąca, nawet do 600 zł za metr, lecz nie polecamy z góry tego zakładać. Krótko mówiąc, jeśli kupujemy mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych do generalnego remontu albo w stanie surowym, musimy założyć wydanie dodatkowych 50 tysięcy zł na wykończenie.
Wykończenie wykańcza. Planuj finanse tak, aby zostało trochę gotówki na nieplanowane wydatki. Konia z rzędem temu, komu udało się zmieścić w kosztorysie. Pół biedy, jeśli musimy zrezygnować z wakacji czy zmiany samochodu na nowszy, aby móc skończyć urządzanie mieszkania. Gorzej, jeśli wydamy wszystkie oszczędności a nagle okaże się, że trzeba jeszcze wymienić armaturę i zamki w drzwiach. W takim przypadku każde 100 zł będzie miało znaczenie, a należy pamiętać, że nawet za kwiatki, ramki na zdjęcia czy zestaw talerzy trzeba w sklepie zapłacić. Może się okazać, że te pozornie tanie rzeczy zebrane do kupy dadzą rachunek przyprawiający o ból głowy.
Nieruchomość zawsze można wynająć lub sprzedać. Oczywiście, kluczowe znaczenie w tej kwestii ma lokalizacja, stan lokalu czy cena, jaką chcemy otrzymać. No i to, czy będziemy mieli alternatywę do zamieszkania. Niemniej jednak, kupione mieszkanie jest bardzo dobrą inwestycją. O ile będzie dobrze przekalkulowana, nie przekraczająca możliwości finansowych, to nie powinna odbić się czkawką. W większości przypadków jest to zakup pewny, konkretny i bezpieczny, ponieważ w długofalowym rozrachunku – mieszkania raczej nie stracimy. W przyszłości możemy je sprzedać, wynająć czy przekazać potomstwu. Z drugiej strony, taka inwestycja raczej nie przyniesie nam zarobku. Pomijając inwestorów, zajmujących się podobnymi transakcjami zawodowo, przeciętny zjadacz chleba może liczyć na spłacanie kredytu i innych opłat przez najemcę lub stosunkowo niewielkie wpływy do domowego budżetu.
Słuchaj dobrych rad i co słyszysz – dziel przez dziesięć. To dotyczy już bardziej samego poszukiwania mieszkania i doboru odpowiedniego kredytu. Wśród znajomych masz pewnie wielu specjalistów i specjalistów, którzy w tym temacie chętnie doradzą na podstawie własnych doświadczeń i przemyśleń. Część z nich, mimo najszczerszych chęci, będzie opowiadało potworne głupoty, nawet nie zdając sobie z tego sprawy. Podobnie agenci nieruchomości i pracownicy banków – będą mili, przyjacielscy, służący radą. A wszystko po to, by namówić Cię do skorzystania właśnie z ich oferty. Dzięki temu zarobią! Warto więc nie brać niczego za pewnik, szukać kontaktów do zaufanych osób i zasięgać opinii u różnych źródeł.
Mieszkania szukaj z głową! Zwracaj uwagę na szczegóły takie jak balkon, piwnica, komórka lokatorska, garaż, sąsiedzi, typ instalacji grzewczej, opinia o deweloperze i o wspólnocie czy spółdzielni mieszkaniowej, infrastruktura w pobliżu, transport i przejezdność dróg dojazdowych w godzinach szczytu. Takich wskazówek nie sposób wymienić na raz ale pamiętaj, by nie dać się ponieść hurraoptymizmowi gdy spodoba Ci się już pierwsza oglądana lokalizacja.
Dopuść do głosu swoje serce. Niech ono pomoże Ci wybrać. Przy takiej inwestycji nie można kierować się tylko i wyłącznie finansami. Czasem warto rozważyć, czy jesteśmy w stanie podnieść ratę miesięczną o 300 zł kosztem innych wydatków ale cieszyć się większym, nowszym czy przytulniejszym mieszkankiem w milszej okolicy.
Expect the unexpected. Czyli oczekuj nieoczekiwanych – w tym przypadku – wydatków. Proces zakupu nieruchomości ma to do siebie, że lubi zaskakiwać kolejnymi informacjami odnośnie tego, za co jeszcze przyjdzie nam zapłacić. Za kredyt, za ubezpieczenie mieszkania, za wizytę rzeczoznawców z kolejnych banków w szykowanym do kupna mieszkaniu… Uzbrój się w cierpliwość i, jak już wspomnieliśmy, staraj się mieć lekki zapas w budżecie. Powodzenia!
Chłodna głowa
Wielu Polaków staje dziś przed dylematem: gdzie mieszkać i za co kupić wyśnione em dwa. Przysłowiowe, gdyż rozrzut marzeń jest ogromny, od dwudziestometrowej kawalerki po czterystumetrowy domek z ogrodem. Z pomocą spieszą banki, udzielając kredytów mieszkaniowych obciążonych niebagatelnymi odsetkami. Dzięki nim jednak sen może stać się rzeczywistością.
Zakup nieruchomości to niezwykle ważny krok w życiu człowieka. Może dać poczucie bezpieczeństwa i stabilizacji ale jednocześnie przyspieszyć tętno w obawie o możliwość spłaty raty. Dlatego niezwykle ważne jest, by decyzji nie podejmować spontanicznie, a przeanalizować ją krok po kroku, zastanawiając się nad wszystkimi za i przeciw dokonania zakupu właśnie tu, właśnie teraz, właśnie na takich warunkach. I trochę zaufać swemu sercu, ono najlepiej wie, czy w danym miejscu będzie się dobrze czuło. Jakikolwiek bowiem pomysł doczeka się realizacji, będzie to decyzja, która niewątpliwie wpłynie na dalsze życie – zwłaszcza ekonomiczne. A jeśli zdecydujemy się pożyczkę na zakup współdzielić ze swym partnerem życiowym, zbliży nas ona do siebie bardziej niż cokolwiek innego. Nie bez kozery mawia się przecież, że kredyt mieszkaniowy łączy silniej niż węzeł małżeński.